「借りる」より「買う方」が断然おトク！

先日、「女性のための快適住まいづくり研究会」代表 小島ひろ美さんのお話を聞きましたので、皆様にも披露いたします。

小島さんは、貯金のない人ほど新築購入向きであり、住宅ローンの返済は「マンション貯金」のようなものだとおっしゃっています。

マンションを買うとなると何千万円も借金をし、何十年もかかってローンを返済していかないとならない。それに引っ越したいと思っても、簡単に出来そうに無いし・・・

そんな理由を挙げる人は少なくないでしょう。そう思う人は、それでもいいと思います。

でも、場所にもよりますが、シングル女性向けの１LDKの新築マンションは、東京都内なら２０００万～３０００万円台が中心です。

全額をいまの最低金利で３５年返済のローンを組むと、毎月の返済額は同じエリアで同じ広さの賃貸マンションの家賃より安くなります。

しかも賃貸マンションは引っ越すときには敷金・礼金・手数料がかかりますし、東京の場合、２年に一度の賃貸契約更新があり、そのたびに家賃の一ヶ月以上の更新料もかかります。

この先、１０年・２０年と家賃で暮らすより、断然、買った方がおトクだと思います。

分譲マンションに比べ、多くの賃貸マンションは建築コストを抑えているので、遮音性・設備仕様やセキュリティなどは分譲マンションよりも劣ることも多く、内装を勝手にリフォームすることもできません。

また、賃貸の場合は入居時に審査・保証人が必要ですが、マンション購入でローンを組む際には、保証人は必要ありません。

そして最も大きな違いは、賃貸はいくら家賃を払いつづけても何も残らないということ。

それに対し、購入すると払ったお金が確実に資産として残ります。
住宅ローンの返済は借金を返すことではなく、お金をお気に入りのマンションに変えて残す「マンション貯金」だと考えています。

STEP １☆資金計画を立てる
＊ 貯蓄のうち購入にまわす金額を確認し、６０歳までに完済するための繰り上げ返済計画を作成
＊ 両親に支援援助を打診（住宅資金贈与の特例を活用）
＊ 将来、マンションを貸した場合の家賃収入と毎月返済額の収支をチェック
＊ フラット３５、財形、銀行などのローンの種類を調べ、シュミレーションを作成
★ 諸費用（新築は購入価格の約５％）は別途計上しておくことを忘れずに！！


STEP ２☆情報収集と条件の整理
＊ インターネットや「女性のための快適住まいづくり研究会」の銀座＆自由が丘マンションライブラリーなどで物件の情報を集める
＊ 希望条件に優先順位をつける
＊ 希望条件に合った物件を絞り込む

STEP ３☆物件・不動産会社の検討
＊ 興味のある物件の資料を収集
＊ 資料をもとに比較・検討
＊ ホームページなどで売主・事業主（不動産会社）の概要と信用度をチェック

STEP ４☆現地・モデルルーム見学
＊ 希望に合った物件を一日３件以内で見学する
＊ 交通・生活施設の利便性や夜道の安全性をチェック
＊ モデルルームで使用・設備・間取り・収納・広さをチェック
＊ 営業マンの知識や対応などにより、不動産会社の信頼度をチェック

STEP ５☆購入物件の最終チェック
＊ 資金計画を再確認し、ローンの事前審査を受ける
＊ 管理規約、長期修繕計画書、住宅性能評価書の確認
＊ 購入後のアフターサービスと定期点検の確認
＊ 重要事項説明書と契約書のコピーをもらい内容チェック

STEP ６☆購入申込・契約・ローン手続き

入居説明会⇒内覧会⇒引渡し（鍵受取り）⇒引越し・入居⇒登記手続⇒権利証受領
⇒確定申告（住宅ローン減税対象のマンション購入者）


毎月一定の収入が継続してある人で、毎月家賃を払っている人や、実家に家賃程度のお金を入れている人なら、同程度の金額のローン返済でマンションを買うことは不可能ではないのです。

しっかりとした手順で物件を選んでいけば、少ないリスクで、安心して住める快適なマンションがきっと見つかります。

今なら価格と金利が安い（W安）ので、不況を味方につけて、夢が実現するまであきらめないこと！

聞き上手は相づち上手

相手に話しやすくさせる三つの技術があるといいます。

笑顔で「こんにちは」 「始めまして」と挨拶するのは基本で、問題は次に続ける言葉。

まずは、「第二の挨拶」が気持ちを和らげるのに重要。

初対面なら会社や業界の前向きな動きについて一言語る！

顔見知りなら、お祝い事や趣味に振り、「そうなんですよ」と相手が乗ってくるようにしたい。

第二の技術が「キャッチ＆リターン」。

相づちの有効活用で、まず「ええ」「はい」と小さなうなずき、安心感を与える。

「そうですね」 「なるほど」と相手の話を肯定し満足感を高める。

さらに相手に意図は伝わっていることを確認してもらえるよう短い感想、質問を挟むことで、信頼感が生まれる。

また必ずしも肯定出来ない内容とには聞き終えてから、それは違うと反論するのではなく、
その場で「ほう、○○ですか。なぜなんですかね。」と質問形でさりげなく、疑義を挟んでおく。
この方があとの話が早い。

三つめが、「感性のしりとり」。

ずっと神妙に聞いていたのに、自分が話すとなると、突然らんらんと目を輝かせて身を乗り出すというのでは、今まで我慢して聞いてあげていたのだといわんばかり。

聞くときから相手のテンションに合わせておくのが基本だ。

訓示型の話を聞き続けていると、例えば営業の場合「話し手（客）は神様、営業マン（聞き手）はしもべ」
という力関係が固められていく。

豊かな相づちは相手との対等な立場を保つために重要だ。

こちらのペースに戻すには質問を発するのが効果的。

「・・・・ということは○○なんでしょうね？」。

「今のお話は要約すれば○○ということですね。」という、話をまとめる方向や「生意気ながら正直に言いますと、私は○○と思います」という意見でもいい。

相手がうなずいたり短い返答で息継ぎをしたりしたらこちらのもの。

「なるほど」と相手の言葉を承認しながら「それに関して言うと、こんな話もあります。」

「ちょっと別の視点で申し上げると」とつなぎの言葉を添えて、自分の伝えたい話題に転ずる。

話の転換は大胆に！！

論理がかみ合わなくてもいい。

意見は理解したと強調しつつ、あなたのための提案をしているという姿勢を保てば問題ない。

ERAでいい暮らしを見つけよう！

ERAでは、８月２２日から秋の全国住宅フェアを開催中です。

ERAのお店に行くだけで抽選で豪華プレゼントがもらえるキャンペーンを実施中！

１０月３１日（土）まで開催しておりますので、ぜひお近くのERA加盟店までお越しください。

不動産業界のイメージ向上促進 《加盟店訪問 ERAピアライフ》

先日、ERA加盟店 ERAピアライフへ行ってきました。

ERAピアライフは琵琶湖に近い滋賀県大津市にあります。

今年の５月に新装オープンしたばかりの店舗は、元ディーラーの店舗を改装した建物で、

セミナールーム、また建材や住宅設備機器を展示するショールームも付設しています。

全面ガラス張りの外からも見える、広々とした明るい店舗は話題を呼び、

現在１ヶ月に９００人超の来店客が訪れており、店外にはテラスも設け、

近隣住民にも気軽に立ち寄ってもらえるよう工夫をこなしています。

ERAピアライフ 永井社長の「モノを購入する際は、声をかけられずにじっくり考える時間も必要」との考えから、通常の接客スペースの他に、顧客が自由に情報検索できるタッチパネルコーナーが設置されており、営業マンが苦手な方にも気軽に入れる店舗作りを心がけていました。

ERAピアライフは、不動産店舗の「暗い」、「狭い」など入りにくい店舗デザインの改善だけではなく、不動産業界のイメージを向上させるあらゆる仕掛けを行っています。

例えば、セミナールームを無料で貸し出し、近隣の子ども向けに剣道教室を開いていたり、ヨガ教室をしたり。講師はもちろん近隣の方だそう。

また、南国の雰囲気が漂う店内では３０種類以上のメニューから好きなドリンクを選べるサービスも好評であり、そこでドリンクと一緒に提供されるお菓子は障害者の自立支援を応援している社長の意向から、社会就労センター ドリームの方たちが作ったクッキーを提供していました。

このように、不動産業界のイメージを向上させる取り組みを積極的に行っているERAピアライフはこちら。

【http://sso.teamera.net/rp/dfw/erawww/aesta/user_shop/aes-500000169/】

☆ひとこと☆

アメリカでは弁護士よりも地位が高く認められている不動産業界。

日本でもこのような取り組みをする業者が増えれば、業界水準の底上げにつながっていくでしょう。

そして、若者が希望を持って就職できる業界にしていきたいものです。

ハワイの不動産現状

10月8日(金)

イーアールエー本部セミナー室に、ハワイのERA加盟店 ERA Signature Homesのジョアン杉野さんをお迎えして、「ハワイ不動産セミナー」を開催いたしました。


今回は、ハワイの不動産市場をお話いただきました。



















杉野さんは日本の東京生まれながら10歳の時に渡米、ハワイでは長谷工や三井不動産販売のエージェントとしても活躍され、ホノルルの不動産事情、取引を熟知されています。

ハワイの不動産について彼女の判断は「今は購入のチャンス」というもの。


理由は二つ。

①円ドルの為替レートの動き




















一時は140円を越した円ドルレートが90円を切っている現在、同じドル金額でも支払う円金額はピークに比べて30％は減っていること。



②不動産価格が金融危機でこの間下落したのですが、最近の取引動向として上昇の兆しを見せていること
























例えば買い付けが複数入る物件が現場では徐々に出てきている動きや、売り出し物件の数が減少したことがあげられます。




















そうした全体的な現状に加え、ホノルルの市場の特殊性からの判断も付け加えられました。




特殊性とは・・・

ワイキキビーチ近郊については既にほとんど開発が終わってしまっており、これからマンションが新たに建築される動きはほぼ無いこと

↓↓↓

従って既存のマンション物件の供給が主になることから、そうしたマンションの著しい価格下落は見込まれないことです。

そうした物件として具体的に当てはまるのは、ワイキキ・バンヤンやワイキキ・ビーチ・タワーといった物件が挙げられます。

但し、こうしたマンションを購入する場合、階数への考慮は必然とのこと。

マンション価格は低い階の部屋より高い部屋の階の方が高値になるのが普通ですが、

ハワイの場合はこの差が特に著しいことを、具体的な物件を挙げてご説明いただきました。




例えばワイキキ・ビーチ・タワーの現在の売り物件を見ると、

4階の一室は210,000ドル⇒18階の一室は一挙に700,000ドル まで行っているわけです。

高いが海岸の眺めが上から遮蔽物なしに絶景で臨めますから、この場合、できれば上の階を買えるようなら、そうしておいた方が資産価値保全には得策との判断です。

そのほか、いろいろなアドバイスを頂戴しました。


詳しい資料、情報についてはイーアールエー・ジャパン国際部へお問合せください。

ここをキレイにすると物件価値が上がる！

賃貸オーナーにとって大変参考になる話を聞きましたので、皆さんにご披露します。
オーナーの方だけでなく管理会社の方たちも入居者の方たちも是非参考にしてください。

～プロが教える、アパート・マンションの掃除のコツ～

築年数に関係なく、内見者にまず嫌われるのは掃除が不十分な物件。



サービス業である賃貸住宅において掃除は基本中の基本であり、清潔感は見た目も実際にも想像以上に物件の競争力や価値をアップさせる。



アパート・マンションは商品であるだけに掃除にもツボがある。



今年6月名古屋の賃貸フェアで開催された、「おそうじまま」こと掃除のプロ・武田陽子さんの空室対策セミナーは、立ち見も出るほどの盛況。そこで大家さんでもできることからプロに頼んだほうがよいことまで、よりきれいに見せる「掃除の方法・知識」「清掃後のチェックポイント」「入居者にきれいに使ってもらうための工夫」「資産価値を維持・アップさせる掃除の方法・考え方」

など、プロのノウハウを伝授していただく。

＜主な内容＞

退去後清掃で大切なことが大きく２つあります。


①清潔にすること


②新しさが感じられること


↓


言い換えると見学に来た時に前の住人のイメージが残っていないこと！


忘れがちですが、匂いも大きな要素になります。





対応可能な箇所としては、


＊水回り（風呂・トイレ・台所・洗面所）


＊外回り（ガラス・ベランダ）

三大汚れ

①油汚れ（酸性）・・・台所だけではなく、空気内にある排ガスがほこりに付着して油汚れになります。中和させるためにはアルカリ性の洗剤を使用します。

②ほこり（中性）

③水あか（アルカリ性）・・・酸性潜在を使用します。

～より効果的に～

時間差攻撃

とにかくこするというのうはよくありません。一度に落とそうとしないで、時間をおくようにしましょう。


シップ方法

お風呂のカビとり剤は下に落ちてしまいます。サランラップを使用してとどまらせるようにしましょう。



つけ置き洗い
シッロコファンの場合、お湯が有効（６０度くらい）です。緩ませてから落としましょう。洗剤を使ってつけ置きする場合、アルミは洗剤焼けをして黒くなりますので注意が必要です。焼けていないか確認しながら作業します。






＜執筆・取材候補＞清掃業
　武田商店社長　おそうじまま・武田陽子氏

愛知県生まれ。
大学卒業後、大手電線メーカーに入社。
退社後、
79年日本マクドナルド（株）に入社。
女性初の店舗開発営業として
活躍するが 1年半後、出産で退社。主婦業に専念するが88年、不
動産事業を開始。
95年、清掃請負業 「おそうじまま」を設立。その
後、清掃請負業に特化。一般家庭からマンション外構部、オフィス
などの清掃など、女性ならではのサービスを展開し、好評を得ている。




☆ひとこと☆

空室対策は、まずは掃除から。

そこからいろんなことが見え、掃除の次にやるべき空室対策も見えてくるようです。

ERAとは

ＥＲＡ とは

ＥＲＡ（Electronic Realty Associates）はITを活用して住宅・不動産のお世話をする世界５０の国と地域に広がる不動産ネットワークです。


1971年にアメリカで誕生して以来、世界の不動産業界で革新的リーダーとしての役割を担っています。イーアールエー・ジャパン㈱は日本のマスターフランチャイジー（FC本部）として、1981年に発足（当初は「住通チェーン」と呼称）し、日本全国にネットワークを広げてまいりました。

2002年には、アルミサッシのトステム、衛生陶器のINAXなど約５０の事業会社をもつ住生活グループの一員となり、住宅・不動産の売買や賃貸、そしてリフォームまで“住”に関する幅広いサービスを提供しております。